Rückläufiger Flächenumsatz bei Einzelhandels-Vermietungen in 1a-Lagen

In Metropolen wird klein gemietet

2017 betrug der Flächenumsatz im Vermietungsmarkt des Einzelhandels in Innenstadtlagen 448.200 Quadratmeter − das waren 7 Prozent weniger als 2016. Die Anzahl der Mietabschlüsse ging dabei um 2 Prozent auf 1.055 zurück, wie das Beratungsunternehmen Jones Lang Lasalle (JLL) für seinen Einzelhandelsmarktüberblick ermittelt hat.

© Gina Sanders / fotolia

Mit dem Flächenumsatz von 448.200 Quadratmetern sei der Fünf-Jahres-Schnitt von 531.000 Quadratmetern deutlich verfehlt worden, wie JLL mitteilt. 2017 sei der dritte Rückgang in Folge ermittelt worden.

Sinkende Mieten

"Einzelhandelsmieten stehen immer in direktem Zusammenhang mit Umsätzen, die auf den jeweiligen Flächen erzielt werden", erläutert Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany, die Entwicklung. "Insbesondere der Online-Handel entzieht dem klassischen Einzelhandel Umsätze. Der Druck auf die Margen der Einzelhändler ist nun bei den Spitzenmieten angekommen. Die Unternehmen versuchen allerdings nicht nur die Miethöhe pro Quadratmeter abzusenken, sondern insbesondere durch kleinere und effizientere Läden die Gesamtmietbelastung zu verringern."

Anteil der Vermietungen nach Ladengröße (2017; insgesamt 1.055 Mietabschlüsse):

  • bis 100 Quadratmeter: 24 Prozent
  • 100 bis unter 250 Quadratmeter: 32 Prozent
  • 250 bis unter 500 Quadratmeter: 19 Prozent
  • 500 bis unter 1.000 Quadratmeter: 14 Prozent
  • 1.000 bis unter 2.000 Quadratmeter: 7 Prozent
  • ab 2.000 Quadratmeter: 4 Prozent

Während die Spitzenmieten in Metropolen (Big 10) durchschnittlich ein Prozent nachgaben, gingen sie auf der Ebene aller 185 betrachteten Einzelhandelsmärkte in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um 2,6 Prozent zurück. Für das erste Halbjahr 2018 geht JLL dennoch, mit Ausnahme von Hannover, von stabilen Spitzenwerten in den Big 10-Städten aus.

Die größten Rückgänge beim Flächenumsatz habe man "in kleineren Oberzentren im Umfeld anderer einzelhandelsstarker Märkte" beobachtet. Dagegen hätten Städte mit hoher lokaler Einzelhandelsrelevanz die größten Zuwächse erzielt, so die JLL-Presseinformation weiter.

Weitere Ergenisse des Einzelhandelsmarktüberblicks von JLL

Mit der aktuellen Erhebung zum vierten Quartal liegen die Zahlen für ganz 2017 vor: Bei 1.055 Abschlüssen (-2 Prozent gegenüber 2016) wurden 448.200 Quadratmeter (-7 Prozent gegenüber 2016) in Innenstadtlagen an den Einzehandel vermietet.

Big 10: Kleinere Flächen beliebt

Die großen Metropolen Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, München, Frankfurt/Main, Leipzig, Nürnberg und Hannover − die Big 10 − hatten 2017 einen Anteil von 28 Prozent am gesamten Flächenumsatz und damit deutlich weniger als 2016 mit 37 Prozent. Im vierten Quartel 2017 war der Wert mit 37 Prozent wieder auf dem Jahresschnitt von 2016.

Ein Grund für den geringeren Flächenumsatz: In den Metropolen waren nur noch 29 Prozent der Vermietungen größer als 1.000 Quadratmeter, deutschlandweit (in allen 185 untersuchten Städten) waren es fast 50 Prozent, so JLL. Im Vergleich zu 2016 konnten Düsseldorf, München, Leipzig und Hannover beim Flächenumsatz zulegen.

Überblick: Die Big 10 im Jahr 2017

Flächenumsatz in den Big 10-Städten (Quadratmeter der Neuvermietungen) in den ersten drei Quartalen (Veränderung zur Vorjahresperiode; Rang in der Vorjahresperiode):

  1. Berlin: 24.100 (-31 Prozent; Platz 1)
  2. Hamburg: 18.800 (-5 Prozent; Platz 4)
  3. Düsseldorf: 16.900 (+9 Prozent; Platz 6)
  4. München: 15.600 (+16 Prozent; Platz 7)
  5. Köln: 15.300 (-12 Prozent; Platz 5)
  6. Stuttgart: 11.700 (-57 Prozent; Platz 3)
  7. Frankfurt/Main: 8.600 (-70 Prozent; Platz 2)
  8. Leipzig: 8.100 (+1 Prozent; Platz 9)
  9. Nürnberg: 4.700 (-64 Prozent; Platz 8)
  10. Hannover: 2.900 (+93 Prozent; Platz 10)

Weitere Ergebnisse der Bilanz der ersten drei Quartale:

  • Die Textilbranche sei nicht mehr so dominant wie früher, so JLL. Ihr Anteil am Flächenumsatz lag mit 28 Prozent unter der 30-Prozent-Marke − zu stärksten Zeiten waren es konstant zwischen 37 Prozent und 40 Prozent. Bei der Zahl der Abschlüsse (290) lag die Textilbranche 2017 allerdings an der Spitze.
  • Platz zwei beim Flächenumsatz nahm Gastronomie/Food mit einem Anteil von 19 Prozent ein. Auf Rang drei folgt Gesundheit/Beauty mit 16 Prozent. Bei letzterer gab es 2017 allein 23 Großvermietungen über 1.000 Quadratmeter − vor allem durch Drogeriemarktketten und Fitness-Ketten. Warenhäuser (Rang 4) trugen 8 Prozent zum gesamten Flächenumsatz bei, hier wirkte sich die "intensive Expansion", so JLL, von Woolworth mit 20 Anmietungen aus.
  • Die Branche Schreibwaren/Bücher kommt auf um 1-2 Prozent.
  • Spitzenreiter bei den Spitzenmieten im Einzelhandel in den Big 10 ist im zweiten Halbjahr 2017 München mit Kaufingerstraße-Marienplatz: Hier sind 360 Euro pro Quadratmeter im Monat bei Neuvermietungen fällig.

Auch für das laufende Jahr rechnet Dirk Wichner mit weiten Umbrüchen bei Händlern und im Anmietungsverhalten: "Für 2018 steht der Einzelhandel vor weiteren Herausforderungen. Die Textilhändler, die bereits seit einiger Zeit den massiven Druck des Onlinehandels durch Zalando, Amazon & Co. zu spüren bekommen, zeigen, dass das klassische Geschäftsmodell überdacht werden muss." Mehr denn je rücke Multichannel in den Fokus. Viele kleinere Händler müssten sich hier etwas einfallen lassen, um weiterhin mithalten zu können.

JLL analysiert für den "Einzelhandelsmarktüberblick" den Vermietungsmarkt in 1a-Lagen von bundesweit 185 Städten.

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