Neue Kennzahl im Einzelhandels-Vermietungsmarkt

JLL weist Verfügbarkeitsquote von Geschäften aus

Mit der "Verfügbarkeitsquote" hat das Beratungsunternehmen Jones Lang Lasalle (JLL) eine neue Kennzahl für den Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen in Toplagen entwickelt. Diese soll den offenen und latenten Leerstand messen − und eine Lücke in der Analyse schließen. MATTHIAS GLATTHOR

Passantenstrom auf der Frankurter Zeil

Passantenstrom auf der Frankurter Zeil © picture alliance / Jan Haas

Die neue Kennzahl, die gestern auf einer Pressekonferenz in Frankfurt vorgestellt wurde, wird zunächst für 1a-Lagen in den Big-9-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Stuttgart) ermittelt.

Als Kriterien für 1a-Lagen, die für die Verfügbarkeitsquote ausgertet werden, gelten dabei, wie Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany, erläutert:

  • Die Mieten der Läden müssen mindestens 65 Prozent der Spitzenmieten pro Quadratmeter/Monat in der jeweiligen Stadt betragen
  • Es muss mindestens 70 Prozent der maximalen Passantenfrequenz der Stadt in der Straße erreicht werden

Theoretisch reiche es, wenn einer der beiden Punkte zuträfe. In der Praxis sei es jedoch meist so, dass beide zuträfen, da sie sich zu einem Großteil gegenseitig bedingen.

Durch die Kriterien kommt JLL in den neun Metropolen auf 2.252 Ladenlokale in 1a-Lagen, die analysierte Verkaufsfläche insgesamt liegt bei rund zwei Millionen Quadratmetern. Dabei habe man die Geschäfte in den Topladen nahezu komplett ausgwertet, so Wichner auf Nachfrage.

Warum die neue Kennzahl?

"Die Märkte verändern sich in einer Geschwindigkeit, wie wir es noch nicht erlebt haben", erklärt Dirk Wichner. Früher seien Einzelhandelsvermietungen sicher und stabil gewesen, es habe immer eine größere Nachfrage als Angebote gegeben. Dies habe sich mittlerweile geändert: "Egal welcher Nutzer kommt, er findet einen Laden. Das hatten wir bisher noch nicht." Ein Grund dafür sei: In den Spitzenlagen sind die Mieten schneller gestiegen als die Umsätze. Zudem würden sich die Märkte verkleinern. Diese Entwicklung will JLL durch eine neue Kennzahl abbilden, die auch eine Prognose für die nahe Zukunft ermöglicht. "Das Thema Verfügbarkeit brannte uns unter den Nägeln", fährt Wichner fort. Das sei auch für das eigene Investmentgeschäft wichtig.

Eine reine Leerstandsquote wäre nicht zielführend gewesen, so Wichner, da "verfügbare" Ladenflächen nicht unbedingt immer leer stehen müssten. Für die neue "Verfügbarkeitsquote" werden dagegen Geschäfte berücksichtigt, für die eines der folgenden fünf Kriterien zutrifft:

  • Mietvertrag läuft binnen 1,5 Jahren aus
  • Mieter sucht Nachmieter
  • Eigentümer sucht neuen Mieter
  • Sichtbarer Leerstand
  • in Entwicklung, noch nicht vermietet (Neubauten)

Köln hat die höchste Verfügbarkeitsquote

In der jetzt vorgelegten ersten Erhebung weist JLL für den Februar dieses Jahres 155.446 Quadratmeter an "verfügbarer Verkaufsfläche" in 1a-Lagen der Big-9-Städte aus, das waren 8 Prozent der insgesamt analysierten Fläche (1.952.811 Quadratmeter). Von den 2.252 untersuchten Ladenlokalen waren 237 "verfügbar", das sind 10,6 Prozent.

  • Nach der Anzahl der verfügbaren Geschäfte hatte Köln (18,5 Prozent) die höchste Quote. Bei 27 von 151 untersuchten Geschäften der Domstadt war noch unklar, wie sie in 18 Monaten genutzt werden. Es folgten: Stuttgart (13,7 Prozent); Leipzig (13,4 Prozent); Hannover (12,1 Prozent); Berlin (11,8 Prozent); Frankfurt am Main (10,8 Prozent) und München (5,3 Prozent).
  • Bei der verfügbaren Verkaufsfläche hatte Berlin mit 11,6 Prozent die höchste Quote. Es folgten: Köln (10,4 Prozent); Leipzig (10,2 Prozent); Frankfurt am Main (9,2 Prozent); Hamburg (7,7 Prozent); Stuttgart (7,0 Prozent); Hannover (3,9 Prozent); Düsseldorf (3,1 Prozent); München (2,3 Prozent).

Die Quoten der einzelnen Städte sind dabei auf die Anzahl der analysierten Läden und Verkaufsflächen der jeweiligen Städte bezogen.

Weitere Ergebnisse:

  • Zwei Drittel der verfügbaren Geschäfte (158) entfallen auf kleinere und mittlere Größenklassen mit weniger als 500 Quadratmetern Ladenfläche.
  • Von den 237 verfügbaren Geschäften werden 99 derzeit von Textil- und Accessoires-Händlern genutzt. Darunter sind nahezu alle Flächengrößen zu ähnlichen Teilen vertreten.

Eine Tendenz werde sich vermutlich auf die Verfügbarkeitsquote auswirken: Mietverträge über zehn Jahre Laufzeit seien unüblich geworden, stattdessen spielten solche über drei Jahre Laufzeit eine zunehmende Rolle.

Blick auf den Buchhandel

Die zusammen ausgewiesene Kategorie Schreibwaren/Bücher trägt laut JLL nur zu knapp einem Prozent zur verfügbaren Verkaufsfläche bei. Der Buchhandel wäre als erster gezwungen gewesen, sagt Wichner, Flächen in Toplagen abzugeben, habe diesen Prozess mittlerweile "durch". Vor fünf Jahren sei der Buchhandel massiv mit Flächen am Markt gewesen, hätte damals bei einer Verfügbarkeits-Messung einen wesentlich höheren Anteil haben müssen.

Aktuell gebe es nur einen verfügbaren Laden in der Kategorie Schreibwaren/Bücher, so JLL-Sprecher Peter Lausmann, ein 1.200 Quadratmeter großes Objekt in Berlin.

Weitere Ziele von JLL 

Die Verfügbarkeitsquote soll künftig halbjährlich erhoben werden, zunächst 2018/19 für die Big-9-Städte. Es sei angedacht, den Pool der untersuchten Städte dann auf bis auf die Top 25 zu erweitern. Eine Ausdehnung auf die 185 Städte des Einzelhandelsmarktüberblicks stoße auf ein Resourcen-Problem (Manpower), räumt Wichner ein. Im Bereich Retail-Vermietung arbeiten bei JLL derzeit 43 Mitarbeiter.

Im zweiten Halbjahr will JLL zudem verstärkt an einer Kennzahl für die Nachfrageseite arbeiten.

Das Ziel sei es, durch Einzelhandelsmarktüberblick, Verfügbarkeitsquote und Nachfrage-Kennzahl für Nutzer und Vermieter einen umfassenden und möglichst transparenten Blick auf die Entwicklung des Vermietungsmarktes im Einzelhandel und die Attraktivität von Standorten zu ermöglichen. Damit will sich JLL zudem eine bessere Beratungsmöglichkeit verschaffen.

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